„În ianuarie speram, odată cu ridicarea restricțiilor din pandemie, că vom vedea o revenire a zonei de normalitate în 2022, așa cum o știam în urmă cu 2-3 ani. INS arăta că aveam cu 10% mai multe locuințe, în ianuarie 2022 vs ianuarie 2021. Trendul era pozitiv, dar a venit războiul din Ucraina, un conflict la granița noastră, care ne influențează, direct și indirect, din punct de vedere economic.
Și cred că ne va influența și în următorii 3-5 ani, prin prisma a ceea ce se întâmplă cu scumpirea materialelor de construcții, a energie și așa mai departe”, a explicat, pentru wall-street.ro, Cristian Nicola, fondator al unei companii de consultanță.
Potrivit lui, suntem în situația care mulți dezvoltatori, dacă au avut ocazia să pună în standby dezvoltarea proiectelor, au făcut-o imediat. Totuși, mai menționează el, situația dezvoltatorilor este mai puțin complicată în situația curentă, decât a fost în cazul crizei din urmă cu 15 ani.
„Din fericire (pentru dezvoltatori), perspectivele sunt mai bune decât perioada de criză începută în 2008, cu criza creditelor. Acum mulți dezvoltatorii, în special cei mari, dar și o parte dintre cei mici, au cash și nu mai au presiunea creditului bancar, așa că pot să ia mult mai ușor decizia de a frâna sau chiar de a bloca anumite proiecte, nemaiavând presiunea băncilor de a vinde”, a mai declarat reprezentantul firmei de consultanță imobiliară.
Dar cum am ajuns în această situație? O cauză majoră este aceea că nu avem industrie locală, iar circa 70% dintre materialele de construcții sunt importate, explică expertul. Depindem foarte mult de importuri.
Potrivit consultantului în imobiliare, România depinde de materiile și materialele aduse din Asia, din Turcia, chiar și Rusia, de unde importurile sunt blocate.
„În momentul de față vedem o scumpire accelerată a materialelor de construcție. O cauză importantă este aceea că nu mai avem industrie locală, circa 70% dintre materialele de construcții sunt importate, iar acele materiale care sunt produse la noi sunt făcute tot din materie importată. Prin urmare, depindem foarte mult de importuri”, explică el.
Mulți dezvoltatori au ales în perioada aceasta să pună pe pauză proiectele pe care nu le-au început deja, deoarece fluctuațiile mari în ceea ce privește prețurile materialelor de construcții fac aproape imposibilă întocmirea unui plan de dezvoltare care să le asigure marjele de profit pe care ei le țintesc.
„Dezvoltatorii au oprit unele proiecte și din prisma constructorilor, pentru că niciun constructor nu poate să-și asume angajamentul că va respecta costul de construcție. Și este de înțeles, pentru că, de exemplu, kilogramul de fier a crescut din ianuarie până în prezent de la 4 lei, la 7 lei (circa 75% creștere), iar în condițiile astea nu poți să-ți asumi că vei livra construcția la un anumit cost”, a mai spus consultantul în imobiliare.
Potrivit acestuia, fierul este doar un exemplu, deoarece scumpiri majore s-au înregistrat și pentru celelalte materiale folosite în construcții, media scumpirilor fiind de 50%.
Scumpirile au început încă din perioada pandemiei, când transporturile au fost afectate. Apoi, au intervenit scumpirea gazelor naturale și a electricității, care au generat o creștere a costului de producție a materiilor prime și a materialelor de construcții, culminând cu problemele apărute în ultima lună, legate de conflictul din Ucraina.
Au apărut blocaje în livrarea unor materii care proveneau din Rusia și Ucraina, plus o scumpire și mai mare a energiei și impactul economic ce a fost resimțit la nivelul întregii Europe, nu doar în România.
Deja pe piața imobiliară din România scumpirile se resimt, după cum se poate vedea și din anunțurile publicate de imoradar24.
Ce se va întâmpla pe piața imobiliară în următoare perioadă
Același specialist remarcă, însă, că sentimentul de panică apărut în rândul clienților la aprinderea conflictului din Ucraina a început să se diminueze, iar după primele trei săptămâni de la declanșarea războiului, unii clienți au reluat negocierile pentru achizițiile imobiliare pe care le au în plan.
O diferență majoră este dată, însă, de durata procesului decizional, care va fi mai lung, estimează el, în condițiile în care lumea este mult mai precaută și urmărește evoluția evenimentelor din regiune, dar și evoluția economiei.
Deși situația actuală poate fi descrisă ca fiind una de criză, efectele a ceea ce se întâmplă acum vor fi resimțite mult mai târziu, e de părere el.
Ca o paralelă, criza din 2008 nu s-a soldat cu o scădere a prețurilor din imobiliare imediat. Abia spre finalul anului 2010, începutul lui 2011 ritmul de scădere a prețurilor a înregistrat o accelerare, atingând nivelul minim în 2014.
Vorbim, așadar de un orizont de 5-6 ani în care criza a continuat să „macine” în piața imobiliară. În prezent, deși în ultimii ani traiectoria a fost de creștere, nivelul prețurilor din imobiliare, în special pe zona rezidențială, încă se află sub nivelul prețurilor din 2008.
Consultantul imobiliar a subliniat că efectele a ceea ce se întâmplă acum se vor vedea în următorii 3-5 ani. În ceea ce privește efectele imediate, prețurile locuințelor ar putea consemna o scumpire și mai mare decât era anticipată la începutul anului 2022 de majoritatea jucătorilor din piață, când fundamentele estimărilor lor își aveau baza în evoluția pozitivă din 2021.
Dacă estimările din urmă cu mai bine de o lună indicau o creștere între 10% și 15%, în condițiile în care cererea ridicată și scumpirea costurilor de construcție erau principalele motive de creștere, în contextul actual, prețurile ar putea crește și mai mult, dezvoltatorii dând vina pe scumpirea accelerată a costurilor de construcție, inflație, dar și pe fondul unei scăderi a ofertei, în condițiile în care multe proiecte sunt blocate din varii motive.
Unul dintre motivele anterioare războiului este suspendarea PUZ-urilor în Capitală, cea mai mare piață de construcții din țară, sau deciziile luate de autoritățile locale din alte orașe.
„Proiectele care vor fi livrate în perioada următoare vor avea clar o creștere de cel puțin 20-30% la finalizare. În condițiile scumpirii costurilor de construcție, mulți dezvoltatori vor fi forțați să crească prețurile. În plus, vor fi și cei care vor specula momentul, pentru a-și crește și ei prețurile”, avertizează expertul.
Consultantul imobiliar crede că prețurile vor fi influențate către creștere și în 2023 – 2024, din cauza scăderii ritmului livrărilor de locuințe noi, în condițiile blocajelor din piață în ceea ce privește dezvoltările noi, fie că vorbim de problemele pe care le întâmpină în obținerea certificatelor de urbanism, a autorizațiilor de construire, fie că vorbim de incertitudinea legată de evoluția indicatorilor macro-economici.
Sursa: capital.ro